Rynek nieruchomości w Warszawie od lat pozostaje jednym z najbardziej dynamicznych w Polsce. Jako stolica kraju i centrum biznesowe, miasto przyciąga zarówno mieszkańców, jak i inwestorów, co wpływa na kształtowanie się cen mieszkań i domów. W ostatnich latach obserwowaliśmy znaczące zmiany w tym sektorze – od gwałtownych wzrostów po okresy stabilizacji i korekty. Jakie czynniki napędzały te zmiany i czego możemy się spodziewać w najbliższej przyszłości?
Historyczny kontekst – ceny na przestrzeni dekad
Aby zrozumieć obecną sytuację, warto cofnąć się o kilkanaście lat. Na początku XXI wieku, przed wejściem Polski do UE w 2004 roku, ceny mieszkań w Warszawie były relatywnie niskie. Na Mokotowie metr kwadratowy od dewelopera kosztował około 3000 zł. W ciągu dwóch dekad ceny wzrosły dramatycznie – obecnie w tej samej lokalizacji za m² trzeba zapłacić co najmniej 20 000 zł, co oznacza wzrost o ponad 600%. Średnie wynagrodzenia zwiększyły się w tym czasie o niespełna 400%, co pokazuje, że dostępność mieszkań znacząco się pogorszyła.
Boom cenowy w latach 2020–2023
Ostatnie lata przyniosły intensywny wzrost cen. W 2020 roku, mimo pandemii, rynek szybko się ożywił dzięki niskim stopom procentowym i popytowi na większe mieszkania w związku z pracą zdalną. Według Otodom, w 2021 roku średnia cena m² wynosiła około 12 000 zł. Program „Bezpieczny Kredyt 2%” w 2023 roku dodatkowo napędził popyt, windując ceny do rekordowych poziomów. W szczytowym momencie, w drugiej połowie 2023 roku, średnia cena na rynku wtórnym osiągnęła niemal 19 000 zł za m² – wzrost o 27% rok do roku, jak podaje Polski Instytut Ekonomiczny.
2024–2025: Stabilizacja czy korekta?
Rok 2024 przyniósł uspokojenie. Dane z RynekPierwotny.pl wskazują, że w grudniu 2024 roku ceny nowych mieszkań ustabilizowały się na poziomie około 17 681 zł za m², co oznacza stagnację w porównaniu z poprzednim miesiącem i wzrost o 3% rok do roku. Na rynku wtórnym odnotowano delikatne spadki – w lutym 2025 roku średnia cena wynosi 15 116 zł za m², o 0,51% mniej niż na początku roku. Warszawscy specjaliści od nieruchomości zauważają, że nadpodaż mieszkań, będąca efektem rekordowej liczby nowych budów w 2025 roku, zaczyna równoważyć popyt, co może hamować dalsze wzrosty.
Różnice między dzielnicami
Ceny w Warszawie różnią się w zależności od lokalizacji. Najdroższe jest Śródmieście (20 447 zł/m² w lutym 2025 roku), następnie Żoliborz (17 387 zł/m²) i Wilanów (17 310 zł/m²). Najtańsze dzielnice to Wesoła (11 083 zł/m²) i Rembertów (11 310 zł/m²). Dysproporcje wynikają z infrastruktury, bliskości centrum i prestiżu. W ostatnim miesiącu najszybciej drożały mieszkania w Wesołej, choć pozostają przystępne cenowo.
Czynniki wpływające na ceny
Na zmiany cen wpłynęły niskie stopy procentowe w pandemii, inflacja, rosnące koszty materiałów budowlanych oraz napływ imigrantów po wybuchu wojny na Ukrainie. W 2025 roku kluczowe są rekordowa podaż (12 473 aktywnych ofert w lutym) i wysokie stopy procentowe, ograniczające zdolność kredytową.
Prognozy na przyszłość
Eksperci są podzieleni. Bank Pekao przewiduje spadek cen o około 2,5% od drugiego kwartału 2025 roku z powodu słabnącego popytu. Z kolei SonarHome szacuje, że na koniec 2025 roku średnia cena może wzrosnąć do 16 074 zł/m², jeśli popyt podtrzymają inwestorzy zagraniczni i rozwój infrastruktury, np. metro. Długoterminowo Warszawa pozostanie droga ze względu na swoją pozycję.
Podsumowanie
Ceny nieruchomości w Warszawie przeszły rewolucję – od przystępnych kwot na początku wieku do rekordów w 2023 roku. Ostatnie miesiące wskazują na stabilizację, ale rynek pozostaje pod wpływem wielu zmiennych. Przyszłość pokaże, czy stolica zmierza ku korekcie, czy utrzyma pozycję lidera drożyzny w Polsce.
—
Artykuł sponsorowany